Wohnungsmarkt in Deutschland: Mietenwahnsinn erreicht die Mitte der Gesellschaft – Eine Analyse der aktuellen Lage
Der deutsche Wohnungsmarkt befindet sich weiterhin in einer tiefgreifenden Krise, deren Auswirkungen insbesondere die arbeitende Bevölkerung und einkommensschwache Haushalte massiv treffen. Die Entwicklungen der letzten zwei Tage zeigen, dass der „Mietenwahnsinn“ sich weiter zuspitzt und politische Maßnahmen die drängendsten Probleme nur unzureichend lösen.
Explodierende Mieten und der Mieterbund schlägt Alarm
Die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt spitzt sich dramatisch zu. Laut dem aktuellen Mietenreport 2025 des Deutschen Mieterbundes (DMB) hat die Wohnungskrise längst die Mitte der Gesellschaft erreicht. Fast ein Drittel der Mieterinnen und Mieter in Deutschland sorgt sich mittlerweile, die eigene Miete nicht mehr zahlen zu können. Besonders in den Ballungsräumen schnellen die Neuvertragsmieten unaufhörlich in die Höhe, mit Steigerungen von bis zu 8,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr in Städten wie Berlin, Essen und Frankfurt. Selbst in weniger prominenten Städten wie Neubrandenburg sind zweistellige Wachstumsraten zu beobachten. Die sogenannte Mietpreisbremse erweist sich dabei oft als zahnlos, da sie bei den weit verbreiteten Indexmieten lediglich auf die Ausgangsmiete, nicht aber auf die inflationsbedingten Erhöhungen Anwendung findet. Dies führt zu einem „Lock-in-Effekt“, der Menschen daran hindert, ihren Wohnort für bessere Arbeitsbedingungen zu wechseln, da ein Umzug unbezahlbare Mieten bedeuten würde.
Der DMB fordert daher eine „scharfe Mietpreisbremse“, die konsequente Ahndung von Mietwucher sowie eine Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten im Bestand. Zudem wird die Verankerung des Wohnens als Grundrecht im Grundgesetz und ein Riegel gegen Spekulationen auf dem Wohnungsmarkt gefordert. Während eine aktuelle Analyse der WirtschaftsWoche in über der Hälfte der deutschen Städte und Landkreise keinen akuten Wohnungsmangel mehr feststellt, bleibt die Situation in Groß- und Universitätsstädten weiterhin extrem angespannt.
Vonovia & Co: Profite trotz sozialer Krise
Selbst Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern, Vonovia, plant für das kommende Jahr weitere Mieterhöhungen von rund vier Prozent. Das Unternehmen, dessen Bonität von Fitch am 24. November 2025 mit „BBB+“ und stabilem Ausblick bestätigt wurde, will nach Verlusten im Jahr 2024 wieder Gewinne erwirtschaften. Die ersten neun Monate 2025 zeigen eine starke Geschäftsentwicklung mit positiven wirtschaftlichen Kennzahlen und einer organischen Mietsteigerung von 4,2 Prozent. Trotz dieser positiven Entwicklungen für den Konzern bedeuten solche Mieterhöhungen eine zusätzliche Belastung für die Mieter, oft ohne spürbare Verbesserung der Wohnsituation. Vonovia-Konzernchef Rolf Buch warnte im Herbst zudem vor einem jahrzehntelangen Wohnungsmangel, während das Unternehmen selbst hohe Bauzinsen und Preissteigerungen als Herausforderung für das Segment Entwicklung benennt.
Sozialer Wohnungsbau: Zwischen Anspruch und Realität
Der soziale Wohnungsbau in Deutschland hinkt dem enormen Bedarf dramatisch hinterher. Obwohl der Bund im Programmjahr 2025 3,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bereitstellt, kann damit nur ein Bruchteil der benötigten Wohnungen geschaffen werden. Die angestrebten 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr werden regelmäßig verfehlt; für 2025 wird eine Prognose von lediglich 235.000 Fertigstellungen erwartet, für 2026 sogar nur 215.000. Der Bestand an Sozialwohnungen ist seit 1990 von über 2,8 Millionen auf aktuell knapp über eine Million zurückgegangen, während elf Millionen Haushalte Anspruch auf eine entsprechende Unterbringung hätten.
GdW-Präsident Axel Gedaschko kritisierte auf dem Tag der Wohnungswirtschaft 2025 das „bürokratische Flickenteppich“ von 400 verschiedenen Bauvorschriften in Deutschland und forderte bundeseinheitliche digitale Standards. Er appellierte an die Bundesregierung, das „Menschenrecht auf Wohnen“ nicht als weniger wichtig als schnelles Internet zu betrachten. Die Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) hat zwar 800 Millionen Euro aus einem Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaschutz angekündigt, um geplante, aber noch nicht begonnene Projekte schnell zu realisieren, doch Kritiker zweifeln an der Wirksamkeit dieser Maßnahmen angesichts der strukturellen Probleme.
Obdachlosigkeit auf Rekordniveau: Die unsichtbare Krise
Die Obdachlosigkeit in Deutschland hat ein erschreckendes Rekordniveau erreicht. Laut einer Hochrechnung der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (BAGW) waren im vergangenen Jahr (2024) über eine Million Menschen in Deutschland zumindest zeitweise ohne Wohnung – ein Anstieg von elf Prozent gegenüber 2023. Rund 56.000 Menschen lebten demnach vollständig auf der Straße. Besonders alarmierend ist, dass über 264.000 der Wohnungslosen Kinder und Jugendliche sind. Die BAGW warnt, dass das Ziel der Bundesregierung, bis 2030 jede Person in Deutschland ein Zuhause zu ermöglichen, bei der aktuellen Entwicklung unerreichbar scheint.
Die Hauptgründe für Wohnungslosigkeit sind Mietschulden, Energieschulden, Konflikte im Wohnumfeld, Trennungen oder Ortswechsel. Das Statistische Bundesamt berichtete für Januar 2025, dass rund 474.700 Personen wegen Wohnungslosigkeit untergebracht waren, eine Zunahme von 8% gegenüber dem Vorjahr, wobei ein Großteil davon Paare mit Kindern waren. Während die Bundesregierung einen Nationalen Aktionsplan gegen Wohnungslosigkeit mit 31 Maßnahmen verabschiedet hat, bemängeln Kritiker, dass dieser Plan primär auf dem Papier existiere und die Finanzierung unklar sei.
Bauzinsen: Hohe Hürden für bezahlbares Bauen
Die Hoffnung auf eine Entspannung durch sinkende Bauzinsen bleibt vorerst unerfüllt. Im November 2025 bewegen sich die Zinsen für Baufinanzierungen stabil zwischen 3,4 und 4,1 Prozent pro Jahr. Experten erwarten bis Jahresende kaum Veränderungen, mit einer möglichen Steigerung im nächsten Jahr. Der repräsentative effektive Jahreszins für zehnjährige Darlehen liegt bei etwa 3,6 Prozent. Diese anhaltend hohen Bauzinsen, in Kombination mit gestiegenen Baukosten und verschärften Anforderungen, stellen eine massive Hürde für den Neubau und damit für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum dar. Geopolitische Unsicherheiten und schwankende Konjunkturaussichten tragen zur herausfordernden Prognose bei.
Wohnungspolitik: Zwischen halbherzigen Initiativen und Realitätsverweigerung
Die Bundesregierung, eine Große Koalition unter Bundeskanzler Friedrich Merz, ist seit Mai 2025 im Amt und steht unter massivem Druck, die Wohnungskrise zu entschärfen. Ein kürzlich beschlossener „Abwägungsvorrang“ für den Wohnungsbau in angespannten Märkten soll Baugenehmigungsverfahren künftig zugunsten neuer Wohnungen entscheiden. Der GdW begrüßt diesen Schritt als Bekenntnis zum Menschenrecht auf Wohnen. Es gibt jedoch Bedenken, dass dies zu einer Absenkung von Schutzstandards im Lärm- und Naturschutz führen könnte. Die SPD in Nordrhein-Westfalen kritisiert die Landesregierung für einen unzureichenden Mieterschutz und fordert eine Verschärfung des Wohnraumstärkungsgesetzes.
Trotz der von Bundesbauministerin Hubertz angekündigten Impulse und Förderungen bleibt die Skepsis groß. Der Deutsche Mieterbund betont, dass das Thema Wohnen längst den Stellenwert einer sozialen Krise unserer Zeit hat und an allererster Stelle der Bundesregierung stehen sollte. Ohne eine grundlegende Neuausrichtung hin zu einer sozialen Boden- und Wohnungspolitik, die Spekulationen eindämmt, öffentliche Grundstücke für bezahlbaren Wohnraum mobilisiert und Diskriminierung am Wohnungsmarkt bekämpft, wird das Recht auf Wohnen für viele Menschen in Deutschland ein unerfüllter Traum bleiben.
Bild: KI-Generiert (Symbolbild)
Redaktion (29.11.2025) – Immobilien-Monitor
